Як купувати права вимоги за кредитами і чи варта гра свічок

По-перше, тому що левова частка лотів ФГВФО – це не просто об’єкти рухомого чи нерухомого майна, що перебували на балансі збанкрутілих банків, а права вимоги за проблемними кредитами, де в забезпечення було надане майно.

Тобто, наприклад, ви на одному з електронних майданчиків пригледіли собі квартиру, яка продається як застава за кредитом. При цьому ви повинні розуміти, що купуєте не квартиру, а права вимоги, які забезпечені іпотекою. Відповідно і процедура її отримання і переоформлення буде дещо іншою.

Процедурні питання

Після успішного проходження торгів з продажу прав вимоги, забезпечених нерухомістю (для цього потрібно зареєструватися на електронному майданчику, вибрати лот, внести гарантійний внесок, взяти участь і перемогти в аукціоні), стати власником об’єкта можна двома способами: «мирним» шляхом стягнення предмета застави згідно з іпотечним застереженням (якщо таке є в договорі іпотеки) або ж через суд і/або в рамках процедури виконавчого провадження.

У першому випадку час, який піде на оформлення необхідних документів реєстрації права власності – близько 1-1,5 місяців. Відповідно до Закону України «Про іпотеку», у покупця прав вимоги є місяць для попередження проблемного позичальника збанкрутілого банку.

У разі неотримання відповіді від боржника та непогашення всієї суми боргу, покупець в праві перереєструвати на себе право власності, звернувшись до будь-якого нотаріуса за місцем знаходження майна.

У разі, якщо боржник відмовляється добровільно виконати боргові зобов’язання (і немає іпотечного застереження), то власні права можливо відстояти в судах. Тут відразу обмовлюся, що подібний розвиток ситуації, звичайно ж, більш витратний і за фінансами, і за часом. Але при цьому, виходячи зі статистики з операцій клієнтів нашого майданчика – подібний розвиток подій відбувається не часто, приблизно в 20% випадків.

На що звернути увагу

Щоб з мінімальними витратами сил, часу і нервів отримати придбане на аукціоні Фонду гарантування вкладів фізичних осіб майно, що перебуває в іпотеці, перед здійсненням такої операції дуже важливо уважно ознайомитися з усіма документами.

В першу чергу, варто звернути увагу на наявність договору про задоволення вимог іпотекодержателя на майно, яке є предметом іпотеки.

Також відповідне іпотечне застереження може міститися безпосередньо в іпотечному договорі. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки в позасудовому порядку можуть лише перераховані вище обставини (ст. 37 Закону про іпотеку).

Але варто звернути увагу, що те, що іпотечне застереження повністю знімає ризики можливих подальших судових позовів з боржником – не зовсім коректно. Як вже зазначалося вище, сам процес перереєстрації не займе багато часу, але він не може зводити до нуля ризик того, що позичальник не звернеться до суду і не буде оскаржувати сам договір іпотеки.

Крім того, щоб завчасно попередити всілякі стреси, вкрай важливо напевно дізнатися, хто прописаний в квартирі, яка є предметом іпотеки. Якщо в цьому житлі прописані діти, то до настання їх повноліття отримати у власність придбане майно – неможливо. Це регламентується цілою низкою норм і законів: ст. 17-18 Закону України «Про охорону дитинства», ст. 177 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей, ст. 3 Конвенції про права дитини, схваленої резолюцією 44 сесії Асамблеї ООН 44/25 від 20 листопада 1989 року.

Тобто якщо людина купила права вимоги за кредитом, в забезпечення за яким передано в іпотеку житло, в якому прописана, наприклад, однорічна дитина, то вступити в свої законні права покупець зможе не раніше, ніж через 17 років. Скасування ж подібної угоди і повернення власних коштів також потрібно буде відстоювати в суді.

Можна купувати кредити

З 13.12.2016 року будь-яка фізична особа може купувати на аукціонах ФГВФО права вимоги за кредитами, з єдиним обмеженням – не може бути покупцем (свого боргу) боржник або заставодавець (іпотекодавець).

Міністерство юстиції затвердило зміни до Положення про виведення неплатоспроможного банку з ринку, згідно з якими зняло обмеження щодо переліку осіб, які мають право брати участь в аукціонах з продажу прав вимоги за кредитами.

Як зазначено в офіційному прес-релізі Фонду, ухвалене рішення максимально розширює коло потенційних покупців і покликане сприяти зростанню надходжень від реалізації активів неплатоспроможних банків.

Цим рішенням Фонд дозволив претендувати на купівлю прав вимог за кредитами не тільки фінкомпаніям, а й будь-яким фізичним і юридичним особам, крім самих позичальників та/або поручителів за такими договорами. За посиланням безпосередньо саме це рішення.

Однак на практиці все виглядає трохи інакше. Якщо купівля прав вимоги на кредит – разова акція, то, швидше за все, така угода виявиться поза увагою органів контролю. Якщо ж покупець-фізособа вирішив зробити викуп кредитів своїм бізнесом, то йому все ж таки логічніше буде зареєструвати фінансову компанію і вберегти себе від зайвих проблем з фіскалами.

Висновки

Кажучи відверто, викуп прав вимоги за кредитами – не найпростіша процедура, але це не заважає їй користуватися попитом серед клієнтів електронних майданчиків. Тому що найчастіше саме в таких лотах фонду криються справжні “діаманти” за дуже привабливими цінами.

Той же торговельно-розважальний центр «Республіка» (яким забезпечені права вимоги за кредитними договорами, виставлені на продаж) можливо буде придбати 13 грудня на аукціоні, викупивши права вимоги на нього і після цього пройшовши вищеописані процедури.

Інвесторів, що зважили всі «за» і «проти», це не зупиняє, адже, як правило, гра дійсно варта свічок.

Дмитро Бойко, керівник маркетплейсу аукціонів UBIZ.ua

За матеріалами: finance.ua