Земля зрушиться з місця

- Раніше арештована земля не продавалася. Чому?

- Я не можу сказати, що для цього не було повноважень у Державної виконавчої служби. Були певні обмеження, визначені Земельним кодексом України. Він у нас набув чинності більше 15 років тому і передбачає детально прописану процедуру проведення земельних торгів, яка повинна була дотримуватися, у тому числі і при реалізації земельних ділянок у виконавчому провадженні. Ця процедура була на той момент передовим кроком з певною антикорупційною складовою, процес підготовки до торгів та процедура їх проведення були прописані аж до того, скільки секунд повинно пройти між ударами молотка ліцитатора. Але ті процедури, які були вдалими для 2002 року, у 2016 році робили неможливим проведення земельних торгів у відкритому електронному форматі. До того ж всі земельні торги, згідно з Земельним кодексом, повинні проходити за місцем знаходження ділянок, і в місце проведення аукціону необхідно перемістити одночасно нотаріуса, держреєстратора і держвиконавця з можливістю їх доступу до необхідних реєстрів. Потрібно було відразу після закінчення торгів підписати договори купівлі-продажу, які повинен був підписувати держвиконавець, хоча повноваження на підписання ним жодних договорів не передбачені ані Законом України «Про виконавче провадження», ані відповідними підзаконними нормативно-правовими актами, що регламентують діяльність держвиконавців. Отже продавати заарештовану землю теоретично, мабуть, було можливо, але дуже проблематично. Додатково до всіх обмежень сплатити винагороду торгуючій організації повинен був не покупець, а держвиконавець — максимальна винагорода торгуючій організації становила 34 000 грн.

- Це був не відсоток від продажів?

- Це був відсоток, але ці гроші ще до початку аукціону повинен був заплатити держвиконавець. Тобто він повинен був їх десь узяти. І, зрозуміло, бюджетних коштів на це не було передбачено. І продаж тому був настільки складним, практично неможливим.

У першу чергу, вказана ситуація була величезною проблемою для стягувачів — майно (земля) у боржника є, а виконати рішення суду про стягнення з нього заборгованості не можна. Парадокс, але саме так і відбувалося тривалий час.

Якщо стосовно реалізації об'єктів нерухомості разом із земельними ділянками для їх обслуговування внаслідок консультацій з керівництвом Державної виконавчої служб України було знайдено правове рішення і таке майно у даний момент реалізується ДП «СЕТАМ» у досить серйозних обсягах, то реалізація земельних ділянок як окремого виду нерухомого майна фактично була заблокована.

- Завдяки чому з'явилася така можливість?

- Було ухвалено новий Закон України «Про виконавче провадження», який концептуально змінює процедуру виконавчого провадження. Зокрема, були внесені зміни до Земельного кодексу України, завдяки чому з'явилася можливість реалізації заарештованих земельних ділянок у загальному порядку, як будь-якого іншого арештованого майна.

- Який сьогодні земельний банк? Ви оцінювали, наскільки багато цікавих лотів в ньому знаходиться?

- Тільки по Києву це - сотні ділянок. Але потрібно розуміти, що у більшості випадків стягувачами земельних ділянок є банки, значна кількість виконавчих проваджень були закриті, а виконавчі документи були повернуті банкам у статусі «неможливо виконати». І зараз ми активно спілкуємося з банками щодо можливості повторного звернення до ДВС для поновлення виконавчих проваджень і, як наслідок, реалізації заарештованих земельних ділянок. Тож очікуємо серйозний рівень продажів у даному сегменті.

- Це цікаві земельні ділянки або неліквід?

- Це будь-які ділянки, крім тих, продаж яких підпадає під мораторій, тобто сільгоспземлі. А всі ділянки в межах міста Києва та інших обласних центрів, я думаю, завжди цікаві.

- І як відбуватиметься на практиці продаж землі? 5 жовтня покупці відкривають сайт держпідприємства «СЕТАМ», а там – земля, і більше нічого немає?

- Насправді все не так. Реалізація арештованого майна - це певний процес. Спочатку виконавці повинні провести певні процедури у виконавчому провадженні, описати і оцінити заарештовану земельну ділянку, дати можливість сторонам виконавчого провадження внести зауваження до оцінки. Тільки потім передають пакет документів нам, і ми через 10-20-30 днів, в залежності від визначеної виконавцем стартової вартості земельної ділянки, будемо проводити торги. Але я скажу, що у нас одна ділянка вже подана на реалізацію. Це - Київська область, але заявку вже привезли. Ми зараз не можемо розмістити оголошення про продаж, тільки з 5 жовтня. Перша публікація буде точно 5-го числа.

- Кому ці лоти можуть бути цікаві?

- Ми сподіваємося, що ці лоти будуть цікаві як комерційним інвесторам, у тому числі забудовникам, так і приватним інвесторам, адже це – різні ділянки і за площею, і за місцем розташування, і за своїм призначенням, і щодо доступу до комунікацій.

- Дуже важливо, якщо купуєш земельну ділянку, розуміти, як переходить до тебе право власності. Можете прояснити цей момент?

- Передача права власності на земельну ділянку буде відбуватися абсолютно таким сами чином, як і під час продажу звичайного арештованого майна. У землі, яка буде реалізовуватися, є кадастровий номер і повинна бути вся технічна документація. Переможець після проведення торгів отримує в ДП «СЕТАМ» протокол проведення електронних торгів, з ним він звертається до держвиконавця, який проводив реалізацію і вів виконавче провадження. Той видає переможцю торгів акт про реалізацію майна на електронних торгах (або акт про реалізацію предмету іпотеки), і з цим актом переможець звертається до нотаріуса, а нотаріус йому оформляє право власності та вносить дані до реєстру.

Таким чином, не потрібно одних документів, що були у попереднього власника і які, припустимо, загублені. Це - аналогічно продажу нерухомості або іншої власності: можна арештувати квартиру або автомобіль, але не можна змусити власника повернути документи, техпаспорт або ключі від автомобіля. Адже він їх просто викине і скаже: «У мене їх немає». Тому акт про реалізацію земельної ділянки є документом, що відповідно до законодавства підтверджує право власності на придбане арештоване майно з необхідністю його реєстрації у встановленому законом порядку.

- Сьогодні власники арештованого майна часто чинять опір продажу. Чи очікуєте Ви такого ж опору під час продажу землі, особливо якщо це буде земля у межах міста, тобто дуже дорога?

- Ми не очікуємо якогось особливого опору. І сприймаємо землю як звичайний кейс без будь-яких ексклюзивних особливостей. До цього моменту ми програли із загальної кількості судових спорів, яких більше 200, близько 10-ти, і все з однієї причини, яка стосується строку дії оцінки арештованого майна до 6 місяців. І до речі, новий закон цю проблему вирішує. За чинним законом про виконавче провадження термін дії оцінки становить 6 місяців, і вона повинна бути дійсною на день торгів. Що відбувалося на практиці? Держвиконавець оцінює майно, передає на реалізацію, а боржник починає максимально блокувати реалізацію – позови, скарги. І до других або третіх торгів термін дії оцінки закінчується. А судова практика така, що проведення торгів з простроченою оцінкою - це майже стовідсоткове їх скасування. І держвиконавець зобов'язаний заново проводити оцінку, заново виставляти на перші торги, на другі торги. Це нескінченний процес. При певній мотивації, якщо є можливість найняти кваліфікованих юристів, і, враховуючи деяку неквапливість розгляду справ у судах, це можна було робити нескінченно.

Новим законом про виконавче провадження передбачена норма, яка чітко говорить, що оцінка майна повинна бути дійсна на момент передачі на реалізацію. Тобто виконавець оцінив, передав – все, вона дійсна. Це правильний підхід. Насправді, стартова ціна - річ вельми номінальна, адже ціну реалізації визначає ринок у ході відкритих електронних торгів. Якщо навіть лот буде виставлятися за стартовою ціною у 20 гривень, а ринку він буде цікавий за мільйон, повірте, туди зайде 100 осіб і лот буде реалізований за півтора мільйона.

- Ви знаєтеся на всіх юридичних тонкощах передачі нових лотів на реалізацію, тому чи можете оцінити, коли максимальна кількість пропозицій саме по землі буде виставлена на СЕТАМ, знаючи квапливість ваших держвиконавців?

- Після ухвалення нового закону ми побачимо не лише державних виконавців, а й приватних. І якщо держвиконавці працювали за невисоку зарплату, то передбачена можливість отримання безпосередньо держвиконавцем певного відсотка з реалізації арештованого майна, і це будуть досить пристойні суми. Таким чином, держвиконавці зможуть гідно заробляти без жодних корупційних історій, абсолютно чесно. Приватні виконавці будуть отримувати як відсоток від суми реалізованого майна, так і додаткову винагороду від стягувача за домовленістю. Я думаю, що ми після 5 жовтня побачимо інших виконавців, які будуть мотивовані і зацікавлені працювати. І сподіваємося на істотне зростання передачі на реалізацію не тільки земельних ділянок, а й іншого майна. Земельні ділянки, по яких всі технічні документи готові, я думаю, будуть зараз пакетами «викидатися» на ринок в істотних обсягах. Вже в жовтні-листопаді ми очікуємо перші результативні продажі.