Шахрайські дії із заставою: як їм протистояти

 За словами заступника міністра юстиції Олени Сукманової, найчастіше боржники застосовують шахрайські дії із заставою.

— Іноді ми бачимо просто філіграні операції з роботою у реєстрі. Наприклад, багатьом відома ситуація, коли предметом застави є майнові права на об’єкт нерухомості, який будується і має певну поштову адресу. І раптом «одним рухом спритних рук» органів місцевої влади ця адреса змінюється: вона може відрізнятися буквою чи цифрою або взагалі вулицею, якщо об’єкт розташований на перехресті вулиць. І реєстратор каже – я ж робив пошуковий запит на наявність обмежень за зазначеною адресою, нічого не знайшов, а відтак — обмежень не було. Але насправді це може бути абсолютно не так. Сумлінний реєстратор, по-перше, робить достатньо широкий пошук і звертає увагу на всі обставини, які можуть викликати ті чи інші сумніви. По-друге,  у переліку документів, які подаються реєстратору, є декларація готовності об’єкта, в якій зазначається будівельна адреса і її необхідно зіставити. По-третє, є документ на землю з унікальним кадастровим номером, прив’язаним до об’єкта нерухомості. Тому такі випадки є підставою для Комісії  з розгляду скарг у сфері державної реєстрації (при Мін’юсті. – Ред.) скасувати таку реєстрацію і повернути кредитору в заставу цей об’єкт.

Нещодавно ми зіткнулися з ситуацією, коли реєстратор скасував реєстрацію права власності на об’єкт нерухомості на підставі довідки з БТІ про те, що об’єкт знищений. Адже згідно із законом про іпотеку підставою для її припинення є знищення (припинення існування) самого об’єкта іпотеки. Тож об’єкт далі зареєстрували наново, як знову побудований. А іпотека була втрачена. Попри те, що закон дійсно не дає вичерпного переліку документів, які свідчили б про знищення об’єкта, вихід є. Як може бути знищений об’єкт? Згорів – має бути певна низка документів, які свідчили б про те, що відбулася пожежа. Фізичне знесення – закон чітко вказує, що повинні бути проект та дозвіл на демонтаж. Тому ми такі реєстраційні дії також скасовуємо. І я хочу сказати, що у нас уже існує певна практика, коли суди підтримують такі наші рішення.

Але трапляється й таке свавілля реєстраторів, про яких ми кажемо «вершник без  голови» – коли об’єкти застави за ніч «втікають» тричі. У такому варіанті надається підробне судове рішення, воно сканується. Помилка або порушення реєстратора в тому, що він не перевіряє наявності документа у Єдиному реєстрі судових рішень, що повинен зробити обов’язково. Варіант «б» — з об’єкта знімають заборону на підставі ухвали судів, які навіть не підробляються — їх не існує взагалі. Просто вказують номер і дату в довільній формі.

Є реєстраційні дії, коли в електронній реєстраційній справі не скануються жодні документи і ми не можемо фактично зробити перевірку. Тому такі дії ми також скасовуємо. Я можу припустити, що у деяких випадках все може бути правильно, але якщо немає документів, реєстраційну дію буде скасовано. Зараз таких справ, що зроблені на підставі підробних судових рішень та за підробними документами, дуже багато. Відразу хочу застерегти – сам факт підробки для Міністерства юстиції, для нашої так званої антирейдерської комісії не є підставою для скасування реєстраційної дії. Тому що ми не експерти і не правоохоронні органи. Але там, де існують такі свавільні дії, є й інші порушення, які дають нам підстави скасувати ту чи іншу реєстрацію.

Нещодавній приклад: кейс з Ощадбанком, коли один із торговельних центрів – предмет застави у банку – в розпал процедури фінансової реструктуризації раптом опинився під арештом на підставі підробного судового рішення. Ми цю дію скасували. Ще приклад із Родовідбанком, де предмет застави, який де-факто був у заставі Нацбанку та Мінфіну, а також під арештом СБУ в рамках кримінального впровадження, тричі через трьох реєстраторів був відчужений на три юридичні особи. Власне, я навела кілька випадків за останні два місяці, коли Комісія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації достатньо оперативно змогла захистити права кредиторів. При цьому ще можу навести інший приклад, коли один досить великий банк, не називатиму його, чомусь вирішив, що має право розповсюдити іпотеку із земельної ділянки, яка у нього була в іпотеці, на багатоквартирний будинок, який не був предметом іпотеки. Ці дії ми також скасували. Бо закон один для всіх — незалежно від того, державна структура чи приватна.