Фонд гарантування вигадав рішення проблеми іпотечних боргів

Токсичні активи

Портфель іпотечних кредитів банків-банкрутів вважається одним з найбільш проблемних. На балансах банків, що ліквідуються, числиться 40 тис. іпотечних позик на 68 млрд грн. Лише 2-3% з цих кредитів обслуговується, повідомили у Фонді гарантування вкладів фізосіб. Переважна більшість позичальників перестали платити за кредитами ще до банкрутства банків, адже 90% іпотечних кредитів видавалися в іноземній валюті за курсом 5 грн/$.

Фонд почав продавати на голландських аукціонах права вимоги за житловими кредитами в листопаді 2017 року. «До 1 січня проведено 1821 аукціон, з яких 19% були успішними, тобто 340 аукціонів. Це дуже хороший показник, враховуючи, що до цього успішними були близько 3% (англійських. – Ред.) аукціонів. Від продажу нам вдалося отримати 88,5 млн грн. Середня конверсія кредитів: співвідношення ціни продажу до балансової вартості – 28%», – заявив директор департаменту консолідованого продажу активів ФГВФО Тарас Єлейко. Основними покупцями кредитів виявилися колектори і родичі боржників.

ФГВФО планує виставити всю іпотеку на продаж до червня 2018 року, крім кредитів банків «Надра» і «Дельта». На їхню частку припадає дві третини заборгованості за іпотекою. «Вони будуть виставлені на продаж трохи пізніше. Через те, що це більше половини іпотечного портфеля, то операційно це займе наступний рік», – повідомив Тарас Єлейко.

Механізм реструктуризації

Але ФГВФО зацікавлений вже зараз спонукати позичальників почати погашати кредити. «Зараз наша головна мета – це максимізація виручених коштів. Ми зможемо набагато більше виручити з працюючих кредитів, в тому числі з реструктуризованих, які будуть для нас працюючими, щоб повернути кошти нашим кредиторам», – розповів Тарас Єлейко.

Для цього Фонд підготував для позичальників добровільний механізм реструктуризації кредитів. Регламент реструктуризації виконавча дирекція ФГВФО затвердила і передала на реєстрацію до Мін'юсту. Претендувати на реструктуризацію зможуть всі фізособи (крім фізосіб-підприємців та пов'язаних з банком осіб), у яких є заборгованість за іпотечним кредитом. Якщо позичальник погоджується на реструктуризацію, то наступного дня після підписання договору він повинен заплатити 10% від суми боргу (тіло і відсотки).

Відсоткова ставка на решту 90% боргу складе всього 0,01% річних, а термін реструктуризації не зможе тривати довше, ніж термін ліквідації банку. Щомісячний платіж у валюті кредиту складе не більше 10 тис. грн. При цьому зміниться черговість сплати кредитної заборгованості: замість моделі «спочатку оплата відсотків – потім повернення боргу» позичальникам запропонують в першу чергу погашати тіло кредиту. Якщо боржник дотримуватиметься умов реструктуризації, до нього не застосують нараховані штрафи та пені.

«Чому позичальники не гасять кредити? Тому що коли у тебе умовно 1 тис. грн боргу, 300 грн відсотків і 400 грн пені та штрафів за кредитним договором, то ви платите спочатку неустойку, потім відсотки, і тільки потім тіло. І поки ви погасите 700 грн, то до тіла кредиту – 1 тис. грн – ви не добіжите. За два-три роки пені та штрафи за обліковою ставкою НБУ перетворюються на снігову кулю», – пояснює директор департаменту управління активами Фонду Ольга Білай. «Оновлені» кредити будуть виставлені на аукціон в останню чергу, а умови кредиту повернуться до початкових після завершення терміну реструктуризації.

Як це працюватиме? Є прострочений кредит на $15 тис., з відсотками на $5 тис. і неустойкою на $3 тис. Після реструктуризації на 18 місяців спочатку буде сплачено аванс (10% від $20 тис.). Потім рівними частинами погашається тіло кредиту – по $360 на місяць (близько 10 тис. грн). За півтора року позичальник заплатить Фонду $6,48 тис., але залишиться винен $6,52 тис. (плюс відсотки на $3 тис.), які виставлять на аукціон. Це подарунок від Фонду. «Банки рідко роблять таку реструктуризацію, тому що вона на користь клієнта, – говорить Ольга Білай. – Під нашу реструктуризацію потрапляють 40 тис. кредитів. Навіть якщо 5-10% всіх боржників погодяться на такі умови, то динаміка буде позитивною. Це не повинно відлякувати боржників, особливо тих, хто хоче мати хорошу кредитну історію і не хоче потрапляти до кредитного реєстру НБУ», – пояснює Ольга Білай.

Кому цікаво

У Фонді вважають, що новий механізм буде цікавий позичальникам, які не хочуть зміни кредитора. «На це підуть 1% позичальників, а може, й менше: ті, у кого тіло кредиту, припустимо, 6 тис. у.о, а квартира коштує 20 тис. у.о», – розповів позичальник Олександр.

Рівень доходів у більшості боржників значно впав, а обслуговування кредиту за нинішнім курсом навіть під 0,01% річних буде непідйомним. «Тільки з цих причин більшість позичальників не обслуговують валютні кредити», – сказав співрозмовник FinClub. На його думку, аукціони з продажу іпотечних кредитів дозволять позичальникам «викупити себе».

Фонд очікує, що на реструктуризовані кредити буде попит з боку комерційних банків. Зараз вони майже не виявляють інтересу до проблемних кредитів. «Банкам цікаві тільки окремі випадки. Це або великі портфелі кредитів фізосіб, або окремі випадки, коли люди йшли самі в банк і домовлялися на умовах банку», – говорить Ольга Білай.

Вона каже, що реструктуризована іпотека може бути цікава банкам, оскільки вони зможуть отримувати регулярні платежі. Клієнт же після викупу банком його робочого кредиту зможе перекредитуватися на його умовах. Якщо реструктуризація кредитів буде рухатися гарними темпами, то у Фонді допускають портфельний продаж кредитів банкам.

В ОТП Банку і банку «Глобус» не коментують проблемну іпотеку. «Треба дивитися, що за кредит, який клієнт, застава, яке прострочення та умови. Ми це робимо іноді, але це особливий бізнес. Там можуть бути тільки одиничні угоди», – такими словами голова правління Укрсоцбанку Іван Світек пояснював низький інтерес до проекту «Prozorro.Продажі».

За матеріалами: «Фінклуб»